国庆后实施新政 北京首套房贷款利率不得低于5.4%

根据央行此前的公告，从10月8日起，新发放的商业个人住房贷款利率将根据最近一个月同期市场报价利率确定。

据《中国证券报》报道，北京个人住房贷款新的定价基准是:第一套商品房贷款利率不低于相应期限LPR(贷款市场报价利率)+55个基点(一个基点等于0.01%)，第二套商品房贷款利率不低于相应期限LPR+105个基点。北方& # 183；北京& # 183；清& # 183；年份& # 183；报纸& # 183；记者了解到，一些银行已经根据这种定价规则确定了客户抵押贷款的利率。根据央行8月20日公布的5年期LPR 4.85%的水平，北京第一套个人住房贷款的利率下限为5.4%，第二套为5.9%。这一水平与北京主要中资银行发放的新个人住房贷款利率基本相同。

新政策以最新的LPR为定价基准点，形成

8月25日，央行宣布，从10月8日起，新发放的商业个人住房贷款利率将根据最近一个月相应时期的市场报价利率(LPR)确定。

对此，央行相关负责人表示，公告主要针对新发布的个人住房贷款利率，现有个人住房贷款利率仍以原合同为准。

定价基准转换后，全国首次新增个人住房贷款利率不低于同期LPR(8月20日LPR 5年以上利率为4.85%)；两套个人住房贷款利率不得低于同期LPR加60个基点(按8月20日LPR 5年以上的利率计算为5.45%)，基本相当于目前中国个人住房贷款的实际最低利率。同时，中国人民银行各分行将引导省级市场利率定价自律机制，及时确定当地LPR点的下限。

长期以来，我国银行的抵押贷款利率定价一直是以央行贷款基准利率乘以一定比例系数为基础的。例如，北京首笔住房贷款的主流利率是基准利率的4.90%，上升了10%，即5.39%；第二套公寓的贷款利率比基准利率高20%，即5.88%。一些业内人士指出，这种乘法有明显的缺点。当基准利率处于低水平时，乘数效应将相应降低。但是，现在通过增加LPR点，可以解决影响较小的问题，并且计算方法更加直观。

调整后的抵押贷款利率与当前水平基本相同

目前，北京首付贷款利率普遍比基准利率高10%(约5.39%)。据《中国证券报》报道，北京市新增个人住房贷款调整后的定价基准为:第一套商品房贷款利率不低于同期LPR+55个基点，第二套商品房贷款利率不低于同期LPR+105个基点。

根据最近5年的LPR(4.85%)，北京第一套个人住房贷款的利率下限为5.4%，第二套为5.9%。这一水平与中国主要银行新发放的个人住房贷款利率基本相同。

公积金贷款利率暂时不会调整。第一套利率在1-5年内仍为2.75%，在6-30年内仍为3.25%。第二套公积金贷款利率1-5年为3.025%，6-30年为3.575%。

值得注意的是，这次设置的添加点数的下限并不是固定的。业内人士表示，他们将引导北京市利率定价自律机制，根据北京市房地产形势的变化和LPR的波动，及时、适当地调整个人住房贷款利率下限。

几家银行准备好

根据央行的规定，10月8日是定价基准转换日。在此之前，贷款银行需要修改贷款合同，升级系统，组织员工培训，同时采取各种方式为客户做好宣传和解释工作，确保转换过程顺利有序。10月8日前，已发放、已签字但尚未发放的贷款仍按原合同执行。当然，如果一些银行准备好了，在与借款人达成共识后，他们可以选择根据LPR加分来确定贷款利率。

据记者了解，北京的一些银行已经根据新规定设定了抵押贷款利率。据报道，工商银行和建设银行已经开展了相应的工作。

工行个人财务部副总经理任明希对媒体表示，工行目前主要开展三个方面的工作。LPR个人住房贷款定价模型系统正在测试中，该系统的准备工作将于9月中旬至下旬完成。建行住房金融和个人信贷部副总经理黄有刚也透露了建行工作的六个方面。目前，我们已经研究梳理了政策宣传材料和客户问答题库，完成了政策过渡期间客户问答的准备工作。

[分析/S2/]

[本地市场利率定价/S2/]

自律机制将发挥作用

此前，央行明确宣布，中国人民银行省级分行应按照“以市为本”的原则，引导省级市场利率定价自律机制。根据国家统一的信贷政策和当地房地产市场的变化，确定辖区内第一、二次商业个人住房贷款的利率下限。

将来，LPR会上下浮动。抵押贷款利率会一直下降吗？这会影响房地产调控政策的实施效果吗？

对此，业内许多人指出，LPR将会浮动。如果某些点保持不变，抵押贷款情况确实会改变。但是，有些点也可以浮动，这也将影响抵押贷款利率，不会使抵押贷款利率单方面下降。目前，房地产调控强调“逐市政策”，不同地区情况不同。在这样一个大背景下，不同地区的市场利率定价自律机制将发挥非常重要的作用。可以预计，如果个别城市的抵押贷款利率因LPR的变化而发生变化，导致当地房地产市场更加紧张，那么市场利率引导将会相对频繁，例如，每月调整一两次。

中国银行国际金融研究所研究员周经纬认为，未来抵押贷款利率将更加突出地反映银行的区域货币政策和信贷策略。不同地区、不同客户和不同时期的抵押贷款利率会有更大的差异，这可以更好地反映城市政策。

据知情人士透露，13个省市已经部署了个人住房贷款利率定价基准的转换工作，将于下周落地。

该行金融研究中心首席金融分析师Eyongjian也表示，新的抵押贷款定价规则对市场的影响有限，仍是以前房地产调控政策的延续:它可以保持个人住房贷款的整体利率基本稳定，既不会降低也不会显著增加个人住房贷款的利息负担。这将有助于确保房地产市场的稳定，同时促进企业贷款利率的降低。