“之前流拍过很多次。”
“太阳新天地也是命运多舛。”
位于广州珠江新城的太阳新天地，或许这是唯一一个宣布被收购之后，能让广州房地产人士纷纷发出如此感慨的项目了。
6月4日，领展房地产投资信托基金发布公告称，收购广州物业太阳新天地购物中心，总代价32.05亿元。
32亿收购与债权复杂
根据买卖协议，领展(透过买方)已同意向卖方收购目标公司HKPD20 Holding Limited的全部已发行股份及相关贷款。
据悉，目标公司为项目公司广州陛鹿物业管理有限公司全部注册资本的间接唯一拥有人，项目公司为该太阳新天地购物中心的唯一拥有人。
代价为相等于人民币32.047亿元（即议定物业价值）经调整资产净值调整后的金额。于估值日期，根据独立物业估值师的估值报告，该物业的物业估值为人民币33.50亿元。
公告称，收购事项符合领展的现行投资策略及目标，即投资于可增加收益及创造收入并具备长远增长潜力的房地产。于落实成交后，领展会将其于该物业的权益持有作长线投资，加入领展的零售及商业房地产的庞大且多元化的物业组合中。
领展行政总裁王国龙表示：“这次收购贯彻领展投资组合多元化的业务策略，预期带来长远稳定的收入。在内地一线城市收购高质素、能带动收入及具资本升值潜力的地产项目，有助我们的收益增长。”
其同时表示，凭着领展丰富的零售资产管理经验及与广州现有资产并行营运的协同效应，可望能提升该物业的租赁情况，全面释放其价值。
公告显示，随着疫情发展，太阳新天地购物中心的业务已趋向平稳。截至2021年5月24日，其租用率约70.3%。
至于收购的另一方广州陛鹿物业管理有限公司则并不太为业内所认识，上一次看见这个名字还是2019年底。
当时，五矿信托公布广州陛鹿物业管理有限公司以18.08亿元摘牌华骏实业30.41亿债权，华骏实业为太阳新天地购物中心产权人。
按当时观点地产新媒体的报道，陛鹿物业成立于2019年11月15日，注册资本100万元，值得注意的是注册时间恰是华骏公司债权挂牌的起始日。
持股上，陛鹿物业股东为杭州萧山京鲁股权投资合伙企业（持股99%）和浙江金珏资产管理有限公司（持股1%）。其中，京鲁股权背后的股东为浙江省浙商资产管理有限公司（持股99.67%）和金珏资产，且金珏资产大股东同样是浙商资产。
据观点地产新媒体查阅获悉，浙商资产由浙江省国际贸易集团有限公司持股70%，是银监会批准公布的首批五家地方资产管理公司之一，为浙江省唯一授权参与批量金融不良资产处置和经营的AMC公司。
而当时大家关注的一个问题是，虽然浙商资产将太阳新天地收购了，但实际上太阳新天地产权人华骏实业公司并非仅有兴业银行一个债权人，即有多个债权人。另悉，华骏公司债务已达48亿多元，旗下资产太阳新天地项目拍卖价23亿元，属于资不抵债情形。
曾有业内人士分析，这个项目背后牵涉着非常复杂的债权抵押以及股东博弈问题，新买家能否顺利接手，接手后又能否顺利清场进驻，这些都是未知数。
现在，收购仅一年半后，浙商资产就将这个项目转手了，是债权问题太多复杂难以解决干脆离场，还是已经顺利将债务问题处理完毕获利退出？
在领展的公告中对此并没清楚表述，但从其将此项目作为未来长期持有的计划来看，或许太阳新天地的债务问题已经顺利化解。
开业9年与流拍三次
从2012年算起，太阳新天地开业至今已有9年，中间却是颇多故事。
2012年年底，位于珠江新城的太阳新天地开业，当时珠江新城的商场并不太多，因此这个项目一度也备受关注。
而事实上，2012年底开业时却正逢行业低谷。时任广州太阳新天地购物中心有限公司董事长的叶艳在2014年接受观点地产新媒体采访时曾表示，“2012年的零售业都比较低迷，项目处于一个逆市开业的状态。”
但她仍对开业之后的成绩表示满意，并表示，“开业到现在一年，太阳新天地人流翻了四倍，2013年希望达到的营业额目标是7.5亿元。”
叶艳当时对太阳新天地显然是给予了厚望的，她认为这个项目未来更有优势，因为项目紧邻着马场，政府已经在规划这一片区未来的商业业态了。
但现在看来，珠江新城最大的零售商圈主要集中在花城广场一带，这里有新世界旗下的K11，也有广州友谊商场，高德置地广场等等不少商场。
基于对马场商圈的信任，太阳新天地项目从最初定位高端购物中心，而后碍于客流量等问题转型至“快时尚年轻商业”，开始引入一些国际快时尚品牌和特色餐饮等；再到去年，项目定位“家的N次方”，拟投入两年时间，全面从空间设计、业态规划和品牌组合等进行改造。
但不管怎样，运营看上去似乎还不错，直到2019年5月突如其来的一则拍卖消息，让这个项目背后复杂的债务问题开始浮出水面。
太阳新天地项目最初持有方百嘉信集团的管理层曾透露，集团严重低估了房地产金融行业宏观形势变化的影响，2018年下半年以来因融资迟迟没有批复，逐渐出现欠息、贷款到期无法归还等情况，最终导致债务压力过大，百嘉信集团、华骏实业和太阳新天地的相关房产和银行账户在2018年年底陆续被法院司法查封和冻结，冻结资金逾24.6亿元。
从太阳新天地的“回血”能力看，项目每年租金收入1.47亿元，甚至难以覆盖债务利息。
债务原因迫使太阳新天地转入拍卖，2019年5月13日，广州铁路运输中级法院在人民法院诉讼资产网发布公告，位于广州市天河区马场路36号的太阳新天地购物中心将被整体拍卖，起拍价为28.84亿元，涉及资产包括813套房产、车位，其中商业建筑面积90112平方米。
根据评估报告，相当于仅为物业估值41.2亿元的七折进行出让，但仍然没有吸引买家。截止同年6月28日10时拍卖时间结束，超17447次人数进行围观，但无一人出手，项目流拍。
随后于7月，太阳新天地再次拍卖出让，起拍价由28.84亿元降至23.07亿元，近乎估值的五折，同时竞拍保证金也从1.44亿元降至1.15亿元，然而仍是拍卖失败。
同年10月27日，转变为变卖方式进行，起拍价不变为23.07亿元，保证金为1.15亿元，依然无人问津。
事实上，太阳新天地项目在市场上的价值预估为70亿元，而当时标价23亿都无法顺利出让，让不少人大感意外，也颇为叹息。
面临三次转让失败后，太阳新天地被债权方强制转让债权。2019年11月15日，广东金融资产交易中心网站发布公告，太阳新天地产权人华骏公司的债权人之一兴业银行挂牌转让债权30.41亿元债权，标的金额为18.08亿元并要求一次性付清。
即是说，此次太阳新天地项目的转让方式，由拍卖华骏公司名下资产太阳新天地购物中心项目，改为转让华骏公司部分债权，原先涉及的813套房产、车位并不在转让范围内。
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