楼市进入多事之秋。
7月22日，一天之内有宁波和长春两个副省级城市，先后收紧了楼市调控。虽然力度不如深圳，但风向标意义明显。
到了今天（7月23日）凌晨，南京以“半夜鸡叫”的方式出台了楼市新政，一共是9条。
上图就是政策发布“现场”的截屏，可以看到，南京住建局发布的时间是凌晨0点26分。
下面是官方发布的文件PDF版的截屏。
可以看出，9条里面比较实质性的措施是2、3、4、5这四条，而2和3是最大的新闻点。
第二条规定，新建住宅每次开盘的时候，都要拨出30%的套数用来保障无房家庭。
在昨天的专栏里，我已经预言了中国楼市的一个重大变化：商品房也开始具有保障房的性质。因为限价带来价格倒挂（新房比二手房便宜），买到就是赚到。所以，房子卖给谁不卖给谁，政府需要一定程度的管制。
深圳在本地户口条件下，附加3年社保，其实就是想把房子卖给最需的人、真正给城市发展做出贡献的。宁波、杭州、苏州也都对刚需、人才购房做了倾斜。现在轮到了南京，30%的房子给刚需，可以增加政府调控的正当性，也可以维护社会的公平正义，体现“房住不炒”。
未来，会有更多的大城市出台类似措施，保证把新房子“尽可能地”卖给最需要的、有贡献的家庭。
南京新政的第三条也比较引人注目：夫妻离异的，任何一方自离异之日起2年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。
对此，官方的答记者问还解释说：
在夫妻自离异之日起 2 年内，若离异前家庭名下在本市无房，离异后任一家庭成员可以成年单身人士身份在本市购买 1 套商品住房；
离异前家庭名下在本市有 1 套商品住房，离异后无房一方可以成年单身人士身份在本市购买1 套商品住房；
离异前家庭名下在本市有 2 套商品住房及以上的，离异后任一家庭成员在本市均不得购买商品住房。
深圳的“715”楼市新政是追溯过去3年的离婚史，如果有多次婚姻，所有房子要累计计算。深圳的新政基本避免了离婚购房，而南京的新政还有漏洞。
第五条关于装修的规定，其实是为了避免开发商把房价转移到装修费里。
比如由于限价，一个新盘开发商只能卖4万元每平米，但周边二手房都卖到了5.5万元。开发商觉得吃亏了，就推出每平米8000元的装修套餐，购房者必须选择。购房者心领神会，先接受这个方案，等于每平米4.8万元买了精装房。收房之后，再挑剔装修标准达不到8000元每平米，然后维权。
这是典型的“拿起筷子吃肉，放下筷子骂娘”，但造成的群体事件，需要政府来擦屁股。所以，政府先定好规矩，防止出现维权事件。
南京的“半夜鸡叫”让很多离婚后准备购房的人，一觉醒来失去了购房资格，他们要么卖掉多余的房子，要么再等上2年。
离婚2年为购房，如果想节省契税还要等到办理完房产证才能复婚，整个时间可能长达4年。估计很多人会掂量掂量，因为风险不小。如果不是感情好，大约没有人敢离婚了。
客观地说，无论是宁波、南京还是长春，楼市新政都没有深圳严厉。
为什么会这样？原因很简单，目前经济状况不支持非常严厉的措施。太严了，稳增长、保就业都会出问题。
深圳之所以非常严厉，原因有三：
一是因为领涨全国，压不住深圳就可能造成全国性的失控；
二是因为深圳住房的确非常稀缺，供需矛盾全国最大，没有非常手段也不可能有效。
当然还有第三个猜测：深圳可能获得较大利好。比如扩容或者扩权。出台大利好之前调控楼市，雄安、海南都这样做过。
不管怎么说：楼市在2020年7月发生很大的变化。一是热点地区再次开始管控，显示政策发生了较大变化。二是商品住宅在很多城市开始具有保障房的性质，购买难度越来越大，房票越来越稀缺。
