金茂储粮实录:47亿加码长三角与2020拿地放缓

2020-07-15      来源:黄冈房地产网   浏览次数:9975

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房产网 今日,全国多地有雨,但土地市场却“晴空万里”。

7月14日,武汉、徐州、广州、宁波多个城市同时卖地,引来诸多房企争相竞抢,土地市场掀起了一波“腥风血雨”。

事实上,随着疫情的好转与房地产市场的复苏,企业拿地的信心越来越足,市场升温之势渐显。

数据显示,一季度,受疫情影响,50强房企单月投资金额平均仅1320亿元,而第二季度月均投资金额达到3225亿元,涨幅超过了140%。与此同时,上半年,全国300城住宅用地成交楼面价同比上涨了16.5%。

土地市场火热,而房企们则是站在这场大火中心的主角,上半年,绿地、新城、龙湖等企业均积极抢地。

但市场总有特例。

47亿连摘5地

7月14日,江苏常熟拍卖出让5宗地块,其中,2宗为商住地块,3宗为住宅地块,总出让面积为26.6万平方米,规划建筑面积65.89万平方米,总起价47.01亿元。

上午十点,地块准时开拍,但首宗拍卖的地块仅获得一轮报价便由金茂、首开联合体底价拿下。随后,每隔半小时便有一宗地块开启竞价通道,但都是一锤定音。

最终,5宗地块均以底价成交,金茂、首开联合体拿下其中4宗涉宅地块,另外,金茂拿下剩余1宗商住地块。

今年以来,金茂鲜少出现在土地招拍挂市场上,据观点指数不完全统计,此次常熟拿地为金茂2020年以来第四次在公开市场举牌夺地。

对此,分析人士表示:“金茂此次拿地充分说明其看好接下来的土地市场,实际上当前供地节奏加快,房企资金面也在改善,所以大多数房企在近期会有积极的拿地动作。”

该人士还告诉我们,金茂这次拿地的位置非常好,五宗地块均在常熟高新区,围绕常熟国际学校集中分布,是长江三角洲的核心区域,近两年,该地区的房地产市场基本保持旺销状态。

至于地块仅以底价成交,上述分析人士则透露:“此前,金茂跟常熟政府签署了协议,合作去做城市运营,这次拍卖的地块属于定向出让。”

据悉,常熟项目是中国金茂在全国的第23座城市运营项目,该项目分三期开发,第一期为本次取地范围,整体位于昆承大道东,由多宗地块组成,未来将打造出一座城市艺术地标、一座办公楼、一座邻里中心、一座住宅群。

放缓的拿地节奏

对房地产企业而言,土地犹如粮草,只有储备足够的粮草才能发展与扩张。但经过2018年与2019年接连的房地产调控,后又遭遇新冠疫情冲击,房企在土地获取上更趋于理性。

以更低的价格拿到更优质的地块是每一位企业掌舵人都在思考的问题。因此,当地市火热、溢价攀升的时候,有的房企选择跟随大市加紧布局,有的却选择沉默,金茂就是其中之一。

今年以来,金茂的拿地节奏有所放缓。据观点指数统计,2020年上半年,金茂全口径新增土储仅为147.3万平方米,累计新增货值 220.2亿元。

数据来源:观点指数整理

纵观排名前20的房企,不难发现,上半年金茂的新增土储及新增土地货值均为最低。以去年同期的643万平方米新增土储计算,今年上半年,中国金茂的新增土储同比下降了77.09%,土地投资金额也比去年同期下降了近六成。

若加上此次常熟拿地,截止2020年7月14日,金茂新增土储达到213.19亿元,仅占去年新增土储的15.34%,占2018年新增土储的9.41%。

事实上,从去年开始,金茂拿地的节奏就逐渐放缓。数据显示,金茂2015年至2017年分别新增土储建面182万平方米、285万平方米于932万平方米,2018年是该公司的拿地高峰期,期内,该公司新获取土地达到2264.4万平方米。

而2019年,中国金茂共计获取二级项目52个,新增土地储备1390万平方米,同比下降38.62%,总土地价款1046亿元,权益土地款556亿元。

对于金茂投资热情的下降,有观点认为,这部分企业减少拿地主要由于投资节奏调整,之前投资较多,土储充足,后期减轻投资力度,短暂的拿地放缓并不会影响其未来业绩增长。

据悉,截止2019年末,中国金茂持有的二级土地总储备量为5857万平方米,总可售货源超过6000亿元,高于行业的平均水平。

在三月份的业绩会上,中国金茂总裁李从瑞也表示,目前公司现有货值准备充足,满足2020年2000亿元,2021年2500亿元的销售目标没有问题。

熟悉金茂的分析人士则提出了不同的观点,他认为,金茂和泰禾两家以打造高端物业为主,受到去年限价、限售等调控因素的影响,两家企业在一定程度上受到冲击,今年上半年,受新冠疫情影响,企业回笼资金速度变慢,这些因素都导致金茂拿地更加谨慎了。

“公开市场拿地减少也说明金茂在做进一步的调整,如果后续资金压力较小,不排除金茂会继续拿地。”

“城市运营”助力纳储

或许,金茂放缓拿地节奏与地市有关、与楼市调控有关、与疫情有关、与自身的资金状况有关,但更多时候,作为央企的金茂显然在不断调整自身战略与结构,表现在土储上,是城市运营贡献率的提升。

据观点地产新媒体获悉,近两年,金茂不断发力城市运营,或许依托城市运营拿地更具优势,因此金茂在公开市场拿地就少了。

据悉,在金茂过去一年超千万平方米的新增土储中,来自城市运营贡献的土地储备,占金茂全年新增土储的40%。

受惠于城市运营转换的土地储备,中国金茂在快速收获土地的同时,还不断降低拿地成本。据悉,2017年,金茂的拿地成本为1.07万元/平方米,2018年,这一数值为8124元/平方米,到去年底,金茂在扩储上的成本已经实现了“两连降”,仅为7525元/平方米。

事实上,根据金茂的定义,“城市运营”是区别于传统开发项目的分类统称,其中包括一级土地开发,如长沙梅溪湖项目、南京青龙山项目,这种模式可以获得土地增值收益,同时能够帮助金茂提前锁定低价土储。

而常熟项目属于二级优先获地的项目,在操作这类项目中,企业可以要求规划编制建议权和土地出让建议权,从而把控地块挂牌时间节奏,减轻一次性拿地压力和资产沉淀。同时,企业可以把控地块挂牌节奏时,第一批优先开发住宅项目,由此获得充足现金回款。

也就是说,对金茂而言,通过城市运营拿地不仅能够提前锁定3-5年储备价格,而且能够成规模、有节奏地拿到利润确定的地块,这种模式不但避免了房企之间抢地的高溢价,更能减少地市不稳定带来的土地减值,无疑比招拍挂拿地的风险要小得多。

或许,这才是造成金茂放缓拿地的根本原因,毕竟,李从瑞早在2019年接受观点地产新媒体采访时就提到:“2020-2022年,将实现城市运营对于整体投资60%的土地储备贡献。”

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