◇作者:张懋镕，新荣团队首席律师，房地产纠纷解决专家
◇主要攻击:房地产、小产权纠纷、住房家庭事务、城市更新等。
据报道，深圳约有30%的常住人口，即绝大多数人居住在出租屋内，而商业部门的出租屋比例较高，这导致实践中大量的租赁合同纠纷。
由于法律程序的复杂性以及时间、精力和财政资源的高成本，许多出租人在承租人拖欠租金时不选择起诉要求赔偿。相反，他们选择了更方便的“三站”(水、电、气)来收取租金。
出租人“三停”收取租金并强迫承租人支付拖欠租金或搬出租赁房屋是否合法？这就是本文要讨论的内容。让我们先看看广东省高级法院的一个案例。
裁判文书:邹、深圳小美沙实业有限公司房屋租赁合同纠纷投诉及民事裁定书申请书
治安法院:广东省高级人民法院
裁判日期:2014年9月1日
基本事实:
邹是承租人，深圳小美沙实业有限公司是出租人。租赁合同签订后，邹因某种原因从2011年12月起停止支付租金。深圳小美沙实业有限公司随即切断水电。双方向法院提出了争议。邹在一审和二审中均败诉，向广东省高级法院申请再审。
广东省高级法院在重审中认为:
邹自2011年12月至今未支付租金，小美沙公司已采取停水断电措施，这并非不当。所涉合同被解除，因为邹未能按时支付租金构成违约。邹未能提供充分证据证明小美沙公司违约，二审法院在合同解除后已经调整了房屋占用费。因此，二审法院责令邹按照合同约定向小美沙公司支付租金，驳回邹要求小美沙公司赔偿损失的反诉。
2014年9月1日判决:邹的再审申请被驳回。
深圳的“历史遗产”违法建筑租赁合同大多无效！
申荣说:只有当拖欠租金构成根本违约时，我们才能提前通知，然后用“三停”的方法催收租金。
1.租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人使用并取得收益，承租人支付租金的合同，租金是承租人的主要义务，出租人的主要义务是提供租赁物并满足租赁使用要求。
2.如果承租人拖欠租金构成根本违约，出租人有权终止合同。租赁合同期满后，或者经依法确认无效、撤销或终止后，承租人拒绝退房的，出租人没有义务履行合同，有权“三次停止”要求出租房屋。
3.在租赁合同合法有效期间，如果承租人的租金违约尚未构成根本违约，或者出租人在不具备租赁合同规定的“三停”条件下有“三停”要求租金，出租人构成违约，致使承租人无法正常使用房屋，无权要求承租人支付租金。给承租人造成损失的，出租人还应当赔偿损失；
4.为了避免纠纷，建议在租赁合同中明确规定出租人可以“停三次”要求出租房屋的条件。例如，出租人可以采取措施停止水、电、气的供应，如果租金的逾期付款或累计的逾期费用达到一定数额和一定期限，出租人有权终止合同；
5.为避免给承租人造成损失，无论承租人是否构成根本违约或合同是否授权出租人通过“三停”方式催收，应在“三停”前履行提前通知和通知的义务(为谨慎起见，必要时可重复)；
6.出租人未履行提前告知义务，且“三停”导致承租人无法使用租赁房屋或给承租人造成损失的，出租人应构成违约或承担赔偿责任，不接受租赁或承担承租人的损失；
7.出租人合法“三停”后，如果承租人不搬出，或即使搬出，租赁房屋仍被遗留物品实际占用，出租人仍应支付占有租赁房屋的使用费，使用费标准可与租赁合同约定的租金标准相同。
8.根据《深圳经济特区物业管理条例》第六十八条第二款，物业服务企业不得擅自对共用物业或物业专有部分实施“三停”，不得违反相关专有单位或供水、供电、供气业主的行政决定或司法裁决。但是，可能对业主利益或者公共安全造成重大损失的紧急情况除外。——据此，物业服务企业不得擅自切断水、电、气。
