华远在复杂嘈杂的房地产行业一直是特立独行的。
当竞争对手在规模竞争中争得面红耳赤时，华远小心翼翼地走在后面。当同行们高速奔跑的速度开始减慢时，华远却反其道而行之，默默地加快了脚步。
华远在业内保持了相对的沉默，既有缓慢的也有加速的步伐，但最近，这家总部位于北京的住宅公司变得活跃起来。
1993年1月20日，华源地产宣布，公司计划发行14亿元人民币的3年期公司债券。同日，该公司还表示，计划召开股东大会，审议中期票据和海外债券的发行方案事实上，这些行为只是华源地产近期融资行为的一部分。据新媒体报道，自2020年3月以来，华源地产已通过企业债券、中期票据和海外债券募集了70亿元人民币。
经常发行债券进行融资的华远199似乎向外界发出了一个新的信号:这是什么？小公司逐渐摆脱过去。小巧而美丽。发展的道路上，开始加入规模的竞赛年发行70亿
债券华远地产一直不是很有活力。
通过了公司的公告。上一次债券发行是在2019年11月，而华源房地产在2020年3月非常活跃。
据报道，华源地产近期将向合格投资者发行2020年公司债券(首次发行)，规模不超过14亿元(含14亿元)，期限为三年，票面利率待定。
同时，华源地产计划向中国银行申请中期票据，登记总额不超过30亿元(含30亿元)；计划在海外发行不超过3亿美元的外币债券。
事实上，自3月份以来，华源地产以各种方式频繁发行债券。截至目前，华源地产已在公开市场注册发行了约70亿元的债券。
数据来源:公司公告，意见指数统计
业内人士表示，华源地产30亿元中期票据仍处于注册阶段，未来可能分阶段发行。然而，一个月内融资行为如此之多，表明企业资金仍然相对紧张。
根据此前披露的数据，华源地产2018年实现资金流入100多亿元，同比增长近40%。截至2019年8月31日，公司2019年累计新增贷款66.57亿元。
这也意味着，在2018年3月，华源地产筹集了总资金的70%，高于去年前8个月的105%
至于融资的目的，华远地产的官方回应相当例行。其目的是调整债务结构、偿还有息债务、投资项目、补充营运资本等。
但是一些业内人士认为，& ldquo今年是房地产公司偿还债务的高峰期。到期债券的金额超过去年的40%。因此，企业的融资需求会稍大一些。
数据显示，房地产业全年到期债券超过5000亿元，仅在3月份的债务偿还高峰期，房地产业到期债券就超过300亿元。
至于华源地产本身，截至2019年第三季度末，公司负债总额为503.16亿元，计息负债为323.63亿元，其中一年内到期的非流动负债为63.78亿元，其他流动负债为664.74亿元，应付账款为18.82亿元。截至报告期末，华源地产仅有71.57亿元货币资金，无法满足偿债需求。
& ldquo目前，国内外住宅企业的融资环境相对宽松。华源地产等企业选择在此时发行债券，实际上是抓住了当前的融资窗口，缓解了财务压力。业内人士表示
但也有观点认为，华源地产经常用其& ldquo规模和效益兼而有之；这一战略并非没有关联在过去的几年里，公司呈现出规模扩张的趋势。为了扩大规模，必须储备足够的粮食和弹药，融资已成为其中的一个重要部分。
标度障碍
& ldquo南万科，北花园；这是一个多年前在业内流传的词。
那是在2000年左右，那时华远还远没有今天的18线小户型企业。那一年，公司的销售额达到了48亿元，在行业中处于领先地位。当时，万科的规模不到30亿元。
1992-001年，华源地产和华润置地正式分离，两家企业从此走上了截然不同的道路。在接下来的十几年里，华润置地通过集团的大量注资，迅速成长为国内领先的住宅企业。2019年，华润置地的合同销售总额为2425亿元，同比增长15.1%，在销售意见指数排行榜上排名第10位。
与新华分离后远远错过了未来几年的发展高峰，随后经历了保守经营战略的延缓，进展速度明显放缓
2008年华远地产成功借壳上市，但该企业的发展仍不温不火，逐渐远离主流住宅企业。当同行跨过1000亿元的门槛时，华源地产在2016年首次突破100亿元，但在2017年又跌出100亿元
年来，& ldquo小公司它成了华远地产的标签，任志强当年的一句话& ldquo我们不贪外交事务和规模。这似乎是华源地产的企业判断
直到2018年上半年，华源地产经历了一次重大的管理变革。杜凤超接任公司董事长，并提议& ldquo规模和效益兼而有之；发展战略方面，华远地产开始有加速的迹象
在接下来的两年里，华源地产频繁地在公开市场上拿地和发行债券来筹集资金。
据报道，2017年，华源地产土地储备总投资仅为41.85亿元，新增土地储备仅为170万平方米。2018年新增土地储备269万平方米，同比增长58%，总价值201.1亿元。
2019年上半年，华源地产斥资57亿元赢得5块土地，新价值近200亿元据不完全意见指数统计，下半年，华源地产再次斥资30.39亿元拿下河北省沧州、涿州等地块。
& ldquo新管理层掌权后，华远在公开市场上获得了更多的土地。从华源地产本身来看，土地端的增加表明此类企业有兴趣做大规模& rdquo分析家说
事实上，2018年杜峰超上任时，华远地产提出了新的销售目标:& ldquo华源地产2018年的目标销售额是120亿，而华源地产将力争在未来3-5年内实现500亿的销售额。
根据年报数据，华源地产2018年实现合同销售额120.45亿元，完成年度擦线目标。2019年，华远的销售目标设定为200亿元，但在头三个季度，公司实现了92.66亿元的合同销售额，同比增长2.39%，仅达到目标的46.33%。
& ldquo企业的发展能力和销售能力也很重要，否则在土地收购和仓储扩张后很容易出现退化的压力& rdquo分析师补充道
虽然年报尚未披露，但华源地产实现2019年销售目标的可能性很小。
小公司华远
在政策最宽松的时代，华远选择了保持低调。当该行业的规模逐渐达到顶点时，华远开始逆市场前进。
对于华远地产来说，其规模最大的障碍是战略导向失误
虽然近年来方圆房地产有限公司的调整战略有所转变和加快，通过发行债券和征地不断补充粮食和弹药，但在分析人士看来，这是一个错误的时机。
上述人士认为，中国房地产业的快速增长时期已经过去。随着& ldquo没有投机的余地。如政策反复提及，房地产逐渐降温，小公司很难做大做强，风险也随之增加。
的确，华远地产也为其在这一下行周期中的规模冲刺付出了代价。
数据来源:企业财务报告和意见指数排序
财务报告显示，随着近几年的扩张，华远地产的净利润和净资产收益率均呈下降趋势。其中，公司2018年净利润达到7.5亿元，同比下降8.42%。2019年第三季度，该公司的净利润仅为2.99亿元。
更重要的是，一旦与& ldquo利益至上。华远地产的净资产收益率也进入了下行路径。据报道，华源地产的最高股本回报率为32.59%，2018年降至10.05%，2019年第三季度仅为3.81%
但是华远的难题不仅仅是收入的下降。在争取规模化话语权的过程中，华远的销售和财务费用飙升，其杠杆和现金流逐渐陷入尴尬境地。
数据来源:企业财务报告和意见指数排序
在过去的两年里，由于频繁的土地收购和债券发行融资，华远地产的负债率大幅上升。2018年，该公司的资产负债率达到82.74%，但其净负债率较2017年上升了近27个百分点，达到143.45%。2019年第三季度，其净负债率达到229.11%
与此同时，华远地产的财务成本也大幅上升。第三季度报告显示，由于销售额的增加，公司的销售费用比去年同期增加了82.7%，达到3.83亿元。由于利息支出的增加和新金融工具标准下的科目重新分类，华源地产的财务支出从去年同期的-1.05112亿元增加到1.76亿元，同比增长1778.9个百分点。
在过去的20年里，华源地产可能走错了步伐，错过了规模增长的最佳时机。
华远现在已经扭转和加速，但它所面临的市场环境和行业竞争格局已经发生了翻天覆地的变化。面对众多阻力，尚不清楚华远的加速能否赶上同行的进步，并重返当年的辉煌。
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